博天堂918|丰禾官网|钱从“楼”中来：险资加码收租型资产

　　918博天堂官方网站918博天堂(中国区)AG旗舰厅ღ◈，众筹平台918博天堂ღ◈，博天堂918官方网站ღ◈。天使投资ღ◈！“十一”假期前ღ◈，华夏凯德商业REIT上市ღ◈，底层资产为广州ღ◈、长沙核心商圈的两个成熟购物中心ღ◈。该项目重要投资者中又见险资身影——财信人寿作为最大份额的外部投资人ღ◈，正式参与战略配售ღ◈。近两三年间ღ◈，险资通过直接或间接方式ღ◈，不断加码对存量商业地产ღ◈、办公楼ღ◈、长租公寓等领域的投资博天堂918ღ◈。

　　“我们这两年投资的办公楼项目基本处于满租状态ღ◈，租金收入还不错ღ◈，虽然不是买在价格最低点ღ◈，更多是‘偏左侧布局’ღ◈，但通过逐渐布局ღ◈，在成本与收益之间取得了较好的平衡ღ◈。”北京一家险企相关负责人告诉中国证券报记者ღ◈。

　　多位业内人士透露ღ◈，经过一段时间调整ღ◈，部分高品质不动产已显现性价比ღ◈，让险资等来了入手时机ღ◈。在票息承压背景下ღ◈，出租率高且租约稳定ღ◈、现金流充裕并具有长期增值潜力的收租型资产越来越成为险资眼中的优质标的ღ◈。

　　近日ღ◈，记者从湖南省首家本土保险法人机构财信人寿获悉ღ◈，该公司作为最大份额的外部投资人ღ◈，正式参与华夏凯德商业REIT战略配售ღ◈，此次投资金额约5000万元ღ◈。华夏凯德商业REIT于9月29日在上交所上市ღ◈，其重要首发资产长沙凯德广场雨花亭项目位于湖南省长沙市雨花区ღ◈，总建筑面积7.5万平方米ღ◈，出租率约97%ღ◈。

　　“华夏凯德REIT基本面坚实ღ◈，收入稳定且构成多元ღ◈，长期回报值得期待ღ◈。”财信人寿表示ღ◈，近年来丰禾官网ღ◈，在不动产与基础设施投资领域ღ◈，公司持续推进战略转型ღ◈：投资品种从非标私募产品转向公募REITsღ◈、持有型ABS等标准化产品ღ◈，投资策略从传统商办领域拓展至公用事业ღ◈、能源ღ◈、保租房ღ◈、数据中心等赛道ღ◈。

　　借由REITs等方式加大对不动产的投资力度ღ◈，已经成为不少险资机构的标准动作ღ◈。以首批消费类公募REITs中的华夏华润商业REIT为例ღ◈，中国人寿系统内资金共认购约6.86亿元ღ◈，占总募集规模的10%ღ◈，成为该REIT第一大外部投资人ღ◈。

　　近年来ღ◈，险企布局商业地产ღ◈、办公楼等资产的力度持续加大ღ◈。据中国保险行业协会披露的信息ღ◈，今年以来ღ◈，中国人寿ღ◈、太平洋人寿ღ◈、平安人寿ღ◈、建信人寿等险企公布了十余笔大额不动产投资ღ◈，合计新增投资数十亿元ღ◈，较去年同期显著增加ღ◈，标的集中在商业办公ღ◈、物流地产等收租型资产ღ◈。

　　部分险资机构还通过私募股权基金收购不动产项目公司股权ღ◈。对万达系商业地产的项目公司股权的收购中ღ◈，险资系私募基金扮演了重要角色ღ◈，其背后的新华保险ღ◈、阳光人寿ღ◈、大家保险丰禾官网ღ◈、太保资本ღ◈、中银三星人寿等险资机构ღ◈，已将多座万达广场收入麾下ღ◈。

　　今年年初ღ◈，中邮保险作为领投机构ღ◈，签订上海博华广场不动产专项基金投资协议ღ◈。博华广场坐落于上海市南京西路商圈ღ◈，是区域内稀缺的优质办公楼ღ◈。2023年和2024年ღ◈，该险企还先后受让大悦城旗下中粮·置地广场项目ღ◈、投资西安启迪中心项目ღ◈。

　　“西安的项目有超长期的稳定租户ღ◈，无论是资本化率还是内部收益率ღ◈，投资回报都基本确定丰禾官网ღ◈，属于类固收项目ღ◈；上海和北京的项目都属于核心区域ღ◈、核心地段的核心不动产ღ◈，在投资过程中重视租约ღ◈、未来潜在租约及相关风险ღ◈，这两宗不动产现在的出租和运营效率都很高ღ◈，简单计算的净运营收益率在4%左右或以上ღ◈。”中邮保险总经理李学军此前介绍博天堂918ღ◈。

　　近期ღ◈，出资额为45亿元的天津家寓股权投资基金合伙企业投入运作ღ◈，其合伙人包括大家人寿ღ◈、友邦人寿ღ◈、中宏人寿ღ◈、复星保德信人寿等多家保险公司ღ◈。该基金由大家投控发起ღ◈，将重点布局北京ღ◈、上海等一线城市的保障性租赁住房项目ღ◈。大家投控相关人士称ღ◈，该基金为保险业首只增值策略长租住房基金ღ◈，致力于通过市场化ღ◈、专业化运营ღ◈，提升资产效益与服务水平ღ◈。

　　今年以来ღ◈，险资加速崛起成为租赁住房市场的新核心买家ღ◈。7月ღ◈，友邦人寿通过参与私募股权基金ღ◈，收购提供2200余套保租房的上海松江柚米社区ღ◈。此前ღ◈，新华保险联合大家人寿ღ◈、万科集团旗下住房租赁平台等设立万新金石基金ღ◈，收购厦门泊寓院儿·海湾社区100%股权ღ◈，预计可提供7700余套保租房ღ◈。此前ღ◈，中国平安ღ◈、中国人寿等也通过REITs布局租赁住房ღ◈。

　　据业内人士分析ღ◈，租赁住房（长租公寓）资产具有低波动ღ◈、长周期ღ◈、现金流可预期属性ღ◈，契合险资对安全性与稳定性的核心诉求ღ◈。同时ღ◈，政策层面也逐步构筑起募投管退链条ღ◈，为险资布局铺平道路ღ◈。

　　“长租公寓投资久期较长ღ◈，主要通过稳定的租金收入获得持续性的当期现金流丰禾官网ღ◈，且租金收入能够伴随通货膨胀指数呈现稳步提升ღ◈，有利于险资规避短期金融市场波动ღ◈。长租公寓具有跨周期ღ◈、波动小ღ◈、与金融市场短期流动性相关性较低的特点ღ◈，适合以长期稳定收益ღ◈、长周期抗击通胀ღ◈、风险规避为目标的险资配置ღ◈。”大家投控相关负责人表示ღ◈。

　　政策窗口的进一步打开也为险资入局加力ღ◈。2022年2月ღ◈，原银保监会ღ◈、住建部联合出台《关于银行保险机构支持保障性租赁住房发展的指导意见》ღ◈，支持险资通过直接投资或认购债权投资计划ღ◈、股权投资计划丰禾官网ღ◈、保险私募基金等方式ღ◈，为保障性租赁住房项目提供长期资金支持ღ◈。2024年ღ◈，央行和金融监管总局发布的《关于金融支持住房租赁市场发展的意见》提出ღ◈，险资可通过债权ღ◈、股权等方式参与长期租赁住房的投资ღ◈、开发和运营ღ◈。

　　大家投控相关负责人表示ღ◈，通过公募REITs可将流动性较低的长租公寓项目ღ◈，转换为流动性较好的金融产品份额ღ◈，有助于盘活现有长租公寓存量ღ◈，打通从开发基金到核心基金ღ◈，再到REITs的资本闭环ღ◈。

　　业内人士称ღ◈，租赁住房领域公募REITs底层资产包括保障性租赁住房项目ღ◈、公共租赁住房项目ღ◈、市场化租赁住房项目ღ◈，以及园区配套租赁住房项目等ღ◈，都有潜力通过公募REITs进行融资ღ◈。

　　在投资基本盘固收类资产收益率下行背景下ღ◈，险资对能提供稳定现金流回报的其他资产的诉求更加迫切ღ◈。在票息承压背景下ღ◈，为了缓解净资产收益率下行压力ღ◈，险资纷纷开拓其他稳定现金流的来源ღ◈，高股息资产ღ◈、收租型资产等均是发力方向ღ◈。探寻优质不动产以获取稳定的收益来源ღ◈，成为险资应对资产荒ღ◈、助力资产负债匹配的重要方向之一ღ◈。

　　业内人士表示ღ◈，险资就像一位“谨慎的收租者”ღ◈，中意那些运营记录良好ღ◈、不愁租客ღ◈、租金流水清晰的“楼”丰禾官网ღ◈。有成熟运营基础的收租型资产ღ◈，具有长周期ღ◈、现金流稳定等特性ღ◈，匹配险资长钱长投特征ღ◈，贴合险资长期投资需求ღ◈，同时一些核心资产当前估值相对较低ღ◈，且在交易结构设计中ღ◈，险资投资人在分配项目收益时享有优先权ღ◈，为险资投资再添一层保障ღ◈，此类资产有望为险资带来“租金+增值”双重收益ღ◈。

　　克而瑞研究中心相关负责人表示ღ◈，优质的商业ღ◈、办公ღ◈、产业园等不动产投资不仅能够容纳大体量资金ღ◈，还能提供稳定的现金流ღ◈，甚至会因所在板块的发展而产生一定的溢价ღ◈，与险资在投资期限ღ◈、风险偏好上十分契合ღ◈。

　　“险资规模大ღ◈、期限长ღ◈，一般需要投资能长期产生稳定现金流的资产博天堂918ღ◈。而核心城市的住房租赁项目和优质商业地产项目空置率较低ღ◈，租金收入相对稳定ღ◈。在当前的低利率环境下ღ◈，能够为险资提供稳定的现金流和相对较高的收益率ღ◈，符合险资注重资产安全性ღ◈、收益稳定性丰禾官网ღ◈、可获得长期现金流的要求ღ◈。”中指研究院指数研究部总经理曹晶晶认为ღ◈，在政策支持与退出机制完善的双重驱动下ღ◈，未来险资有望更多聚焦于核心城市的优质资产ღ◈。

　　仲量联行数据显示ღ◈，近年来博天堂918ღ◈，险资对于长租公寓博天堂918ღ◈、购物中心等商业地产的投资显著增加ღ◈，加速探索存量不动产领域的投资机会ღ◈。

　　仲量联行中国区投资及资本市场负责人庞树东表示ღ◈，优质的商业地产能够提供稳定的投资回报ღ◈。对于险资来说ღ◈，增加核心区域优质资产的配置不仅可以有效分散投资风险ღ◈，更能为其投资组合带来稳健的收益ღ◈。

　　“当前一线城市商业地产的租金收益率维持在5.5%至6.5%ღ◈，这一稳定的收益水平对提升险资的整体投资回报具有显著的正面效应ღ◈。”庞树东表示ღ◈，“在上海这样的核心城市ღ◈，商业地产的租金收益率与10年期国债收益率之间的差异突出ღ◈，进一步彰显了商业地产的吸引力丰禾官网ღ◈。”

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